Hak Pembeli dalam Surat Perjanjian Jual Beli

SPJB (Surat Perjanjian Jual Beli) merupakan dokumen perundangan yang ditandatangani dan dipersetujui oleh kedua pihak iaitu pembeli dan pemaju. Pemaju bersetuju menjual harta (rumah dan tanah) manakala pembeli bersetuju membeli harta tersebut dengan terma-terma yang dicatat dalam SPJB.

 

SPJB adalah seragam dan setiap pemaju dikehendaki mematuhinya. Ini selaras dengan Peraturan 11 Peraturan-Peraturan pemaju Perumahan (Kawalan & Pelesenan) 1989. Sekiranya pemaju tidak mematuhinya, ia merupakan satu kesalahan dan boleh dikenakan denda sebanyak RM5000.00 atau penjara 3 tahun atau kedua-duanya.

 

Sebelum SPJB seragam ini diperkenalkan, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan mendapati surat perjanjian beraneka ragam dan mengikut kehendak pemaju dan banyak merugikan pembeli. Bagi melindungi pembeli SPJB diseragamkan.

Di dalam Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan & Pelesenan) 1989 telah memperuntukkan 2 bentuk SPJB iaitu Jadual G bagi pembelian rumah dan tanah dan juga Jadual H bagi bangunan dipecah bahagi.

Sekiranya pemaju tidak tertakluk kepada Akta/Peraturan, mereka boleh menggunakan SPJB mengikut kehendak mereka misalnya perumahan yang dibangunkan oleh Koperasi-koperasi atau perbadanan-perbadanan atau harta lain seperti kedai atau bangunan komersial.

 

Perkara-perkara penting dalam SPJB yang perlu dititikberatkan oleh pembeli adalah:-

1. “preamble”
2. syarat tanah dan bebanan
3. harga dan jadual bayaran
4. pinjaman
   

A.  “Preamble” pemaju dikehendaki mencatatkan;

1. No. lesen pemaju perumahan, No. permit iklan dan jualan
2. Perihal hakmilik
3. PT No. , bahagian, mukim, daerah, negeri dan keluasan.
4. Nama pemaju dan alamat
5. Keluasan lot yang dijual.

B.  Syarat Tanah dan Bebanan

Pemaju bersetuju menjual harta tersebut bebas daripada apa-apa bebanan seperti syarat pertanian, perindustrian atau bangunan. Dengan demikian pembeli perlu memastikan harta (status tanah) tersebut telah ditukar kepada kategori perumahan serta bebas daripada apa-apa syarat nyata atau tersirat atau apa-apa sekatan pada tarikh SPJB ditandatangani.

Selain daripada itu pemaju tidak boleh mengenakan apa-apa bebanan ke atas tanah tersebut selepas tarikh penyempurnaan SPJB tanpa mendapat kelulusan terlebih dahulu daripada pembeli. Dengan kata lain, pemaju mengakujanji bahawa harta tersebut bebas daripada apa-apa bebanan sebelum penyerahan pemilikan kosong bangunan tersebut kepada pembeli.

C.  Harga dan Jadual Bayaran

 

Harga jualan dicatatkan dalam SPJB dan jadual bayaran kemajuan ditetapkan dalam Jadual ke 3 SPJB. Jadual pembayaran pembeli kepada pemaju adalah seperti berikut;-

1. 10% daripada harga rumah perlu dibayar selepas selesai SPJB ditandatangani.
2. Apabila menerima notis bertulis daripada pemaju bersama surat pengesahan arkitek, pembeli (dalam tempoh 14 hari) perlu membayar peringkat-peringkat berikut;
1. 10% apabila kerja menanam cerucuk dan kerja-kerja asas. 
2. 10% apabila rangka konkrit bertetulang dan kepingan lantai dipasang.
3. 10% apabila dinding-dinding berserta rangka-rangka pintu  dan tingkap terpasang ditempatnya.
4. 10% apabila memasang bumbung/siling, pendawaian elektrik, saluran  paip (tanpa lengkapan), paip gas (jika ada) dan penyaluran serta pengkabelan telefon dalam (jika ada) dipasang.
5. 15% apabila kerja melepa dalam dan luar siap
6. 15% apabila jalan, parit dan kerja saluran pembetungan siap.
7. 15% semasa penyerahan pemilikan kosong. (5% akan dipegang oleh peguamcara penjual sebagai pemegangtangan untuk bayaran kepada penjual. 2.5% daripadanya akan dibayar setelah tamat tempoh 6 bulan selepas pemilikan kosong dan 2.5% lagi akan dibayar setelah tamat tempoh 18 bulan selepas penyerahan pemilikan kosong).

D. Pinjaman untuk membeli harta/rumah

 

Bagi pembeli bukan kakitangan Kerajaan, sekiranya berhasrat memperolehi pinjaman bagi membiayai pembelian rumah yang diuruskan oleh pihak pemaju, pembeli hendaklah dalam tempoh 14 hari selepas menerima salinan surat perjanjian yang telah disetemkan membuat permohonan bertulis kepada pemaju. Pemaju hendaklah sedaya upayanya berusaha memperolehi pinjaman bagi pembeli dari bank, syarikat kewangan, persatuan pembinaan atau institusi kewangan. Jika pinjaman tersebut diperolehi, pembeli hendaklah dalam tempoh yang munasabah, menyempurnakan semua borang dan dokumen yang perlu dan membayar semua fee, kos guaman dan cukai setem yang berkaitan.

Jika pembeli gagal setujuterima pinjaman atau ingkar mematuhi kehendak-kehendak yang perlu atau terhilang kelayakan yang mengakibatkan pinjaman tersebut ditarik balik oleh pembiaya mengikut masa berkenaan, pembeli tetap bertanggungjawab membayar kepada pemaju kesemua harga beli atau mana-mana bahagian yang masih belum dijelaskan.

Sekiranya pemaju tidak berjaya memperolehi apa-apa pinjaman kepada pembeli, pemaju hendaklah memberitahu pembeli dalam masa 14 hari selepas penerimaan pemberitahuan penolakan pinjaman tersebut. Pemaju tidak akan bertanggungjawab di atas apa-apa kerugian yang berlaku kepada pembeli dan kegagalan memperolehi pinjaman ini tidak boleh dijadikan alasan untuk lewat membayar ansuran harga beli pada tarikh yang ditetapkan dalam Jadual Ketiga.

Bagi kakitangan Kerajaan (rujuk kepada Surat Pekeliling Perbendaharaan Bil. 6 Tahun 1995) yang berhasrat memperolehi pinjaman Kerajaan Persekutuan/Negeri) atau Pihak Berkuasa Berkanun hendaklah dalam tempoh 14 hari selepas penerimaan salinan surat perjanjian yang disetemkan memberitahu pemaju secara bertulis mengenainya dan pembeli hendaklah melakukan segala tindakan dan perkara yang perlu bagi mendapat pinjaman itu.

Sekiranya pembeli gagal mendapat pinjaman, pembeli tetap bertanggungjawab membayar kepada pemaju kesemua harga beli atau mana-mana bahagiannya yang pada masa itu masih belum dijelaskan.

Beberapa Aspek Penting bagi Pembeli Rumah (Siri 2)

Sebelum anda membuat keputusan bagi membeli rumah, sila pastikan:
1. Pemaju Perumahan mempunyai lesen yang sah dan masih lagi berkuatkuasa
2. Mempunyai permit iklan dan jualan yang sah dan masih lagi berkuatkuasa

Kenal Pasti Jenis Rumah
Surat Perjanjian Jual dan Beli (SPJB) untuk tanah dan bangunan (landed property) seperti rumah banglo, rumah berkembar dan rumah teres ialah 24 bulan. SPJB untuk bangunan yang dipecahbahagikan (Building intended for subdivision) seperti kondominium, rumah pangsa, apartment dan rumah bandar ialah 36 bulan.

Pembeli adalah dinasihatkan mendapatkan brosur/risalah secara percuma daripada pemaju di mana di dalamnya terdapat semua maklumat penting projek termasuk nombor lesen, permit dan sebagainya.

Status Tanah

Pastikan status tanah sama ada:-
1. Hakmilik Kekal - bermakna selama-lamanya kekal.
2. Pajakan – pastikan baki pajakan tamat pada tarikh pembelian.
3. Rezab Melayu.

* Semakan mengenai status tanah ini boleh dibuat secara carian di Pejabat Tanah atau Pejabat Pendaftar Negeri.

Maklumat Brosur

Brosur diberi percuma oleh pemaju dan pastikan kandungan brosur mempunyai maklumat berikut:-

1. Nombor lesen pemaju perumahan dan tarikh sah laku;

2. Nombor permit iklan dan jualan dan tarikh sah laku;

3. Nama dan alamat:
i) Pemaju perumahan berlesen
ii) Ejen-ejen yang diberi kuasa (jika ada)
iii) Pemegang surat kuasa wakil (jika ada)
iv) Syarikat pengurusan projek (jika ada)

Status tanah:
i)Bebas
ii)Pajakan - pastikan tarikh tamat pajakan
iii)Bebanan – sama ada telah dicagarkan kepada bank untuk pinjaman.

Dekripsi kedudukan
i) Spesifikasi bahan binaan rumah
ii) Luas bangunan
iii) Kemudahan/perkhidmatan

Nama projek perumahan, jika ada;
i) Tarikh projek perumahan dijangka siap;

ii) Harga jualan setiap jenis rumah;

iii) Bilangan unit setiap jenis yang ada; dan

iv) Nama Pihak Berkuasa Tempatan yang meluluskan pelan-pelan bangunan dan nombor rujukannya.

Hak dan Kepentingan Pembeli dalam Perjanjian Jual dan Beli Rumah

Perlu difahami isi perjanjian Jual dan Beli rumah sepertimana JADUAL G dan H yang terdapat dalam Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989.

Bayaran Pertama
Pembeli perlu menandatangani SPJB pada masa pembayaran pertama 10% harga rumah dibayar kepada pemaju. Pastikan tarikh bayaran pertama dan SPJB adalah tarikh yang sama.
Untuk makluman pemaju tidak boleh mengutip apa-apa bayaran dengan nama apa pun tanpa suatu Surat Perjanjian Jual dan Beli.
Pastikan apa-apa tuntutan bayaran ansuran kepada pemaju disokong dengan satu perakuan yang ditandatangani oleh Arkitek atau Jurutera Pemaju yang bertauliah.

Faedah Yang Dikenakan
Sekiranya pembeli atau pembiayaan (End Financier) pembeli gagal membayar bayaran ansuran dalam tempoh 21 hari bekerja dari tarikh menerima notis bertulis bayaran, pembeli akan dikenakan faedah oleh pemaju yang dikira dari hari ke hari atas kadar 10% setahun ke atas ansuran yang tidak berbayar.

Pembatalan Perjanjian Jual dan Beli
Sila ambil ingatan bahawa kegagalan pembeli membayar bayaran ansuran dan faedah yang dikenakan bagi suatu tempoh melebihi 28 hari, pemaju boleh menamatkan perjanjian Jual dan Beli. Pemaju hendaklah menghantar Surat Berdaftar A.R. kepada pembeli tentang hasratnya membatalkan Perjanjian Jual dan Beli. (sila rujuk subfasal 10(1)(a), 10(2) dan 10(3) dalam Jadual G atau Jadual H, Perjanjian Jual dan Beli)

Bayaran Penyelenggaraan Infrastruktur
Pembeli hendaklah membayar kos penyenggaraan infrastruktur dari tarikh pemilikan kosong sehingga masa penyenggaraan infrastruktur diambil alih oleh Pihak Berkuasa Berkenaan atau Badan Pengurusan Bersama (bagi bangunan yang bermaksud dipecahbahagi).
Infrastruktur yang dimaksudkan ialah:

- Bagi tanah dan bangunan
Jalan, jalan masuk rumah, parit, pembentung, saluran air dan loji pembentungan bagi pemajuan perumahan berkenaan.
- Bagi bangunan yang bermaksud dipecahbahagi
Jalan, jalan masuk rumah, parit, pembentung, saluran air dan loji pembentungan bagi bangunan berkenaan.

Bayaran Penyelenggaraan Perkhidmatan
Mulai dari tarikh pemilikan kosong pembeli hendaklah membayar bagi perkhidmatan-perkhidmatan seperti berikut:-

Bagi tanah dan bangunan

(i)Perkhidmatan pungutan sampah, pembersihan parit-parit awam, pemotongan rizab jalan.
(ii)Bayaran ini wajib dibayar hanya sehingga perkhidmatan ini diambil alih oleh Pihak Berkuasa Yang Berkenaan.
(iii)Pembeli hendaklah membayar pendahuluan sebanyak 6 bulan pada masa mengambil pemilikan kosong. Sekiranya selepas 6 bulan, perkhidmatan ini masih belum di ambil alih Pihak Berkuasa Yang Berkenaan, apa-apa pembayaran selepas itu hendaklah dibayar secara pendahuluan bulanan.

Bagi bangunan yang bermaksud dipecahbahagi

(i)Bayaran perkhidmatan adalah bagi penyenggaraan dan pengurusan harta bersama dan pembayaran bermula apabila pemilikan kosong diambil.
(ii)Pembeli hendaklah membayar deposit satu (1) bulan dan tiga (3) bulan pendahuluan bagi perkhidmatan penyenggaraan ini dan apa-apa bayaran kemudian hendaklah dibayar satu bulan terdahulu.
(iii)Bayaran perkhidmatan penyenggaraan ini wajib dibayar kepada pemaju daripada tarikh pemilikan kosong sehingga penubuhan suatu Badan Pengurusan bersama di bawah Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2007 (Akta 663).
(iv)Apabila Badan Pengurusan Bersama (Management Corporation) di tubuhkan di bawah Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2007 (Akta 663), perkhidmatan penyenggaraan akan diambil alih oleh Badan Pengurusan Bersama ini dan pembeli adalah wajib membayar perkhidmatan penyenggaraan kepada Badan ini dan bukan lagi kepada pemaju.

Ingatan :- Pembeli perlu mengambil ingatan bahawa perkhidmatan penyenggaraan ini wajib dibayar selagi pembeli adalah pemilik petak dalam bangunan yang diselenggarakan.

Kumpulan Wang Penjelas (Sinking Fund)
Bagi bangunan yang bermaksud dipecahbahagi sahaja.
Pembeli hendaklah pada tarikh mengambil pemilikan kosong petak mencarum kepada kumpulan wang penjelas suatu amaun yang sama dengan sepuluh peratus (10%) daripada bayaran perkhidmatan.
Pembeli hendaklah membayar deposit satu (1) bulan dan tiga (3) bulan pendahuluan sebagai caruman kepada Kumpulan Wang Penjelas mulai tarikh pemilikan kosong dan selepas itu caruman yang sedemikian hendaklah dibayar satu bulan terdahulu.

Bayaran Cukai Tanah, Cukai Taksiran dan Lain-lain
Mulai dari tarikh Pemilikan Kosong atau tarikh harta dipindahmilik mengikut mana yang terdahulu, pembeli adalah bertanggungjawab membayar cukai tanah, kadaran, cukai taksiran dan bayaran-bayaran lain berkenaan dengan harta yang dibeli.

Tempoh Pemilikan Kosong
Pemilikan kosong bangunan dengan bekalan air dan elektrik sedia untuk penyambungan hendaklah diserahkan kepada pembeli dalam tempoh 24 bulan kalendar dari tarikh Perjanjian (bagi tanah dan bangunan) dan 36 bulan (bagi bangunan yang dipecahbahagi).

Syarat-Syarat dan Hak Pembeli Semasa Penyerahan Pemilikan Kosong (VP)
Pastikan harta bebas daripada sebarang bebanan semasa menerima notis penyerahan pemilikan kosong.
Sekiranya pemaju memajak tanah atau harta, minta pemaju selesaikan baki yang ada semasa penyerahan pemilikan kosong.
Syarat-syarat yang perlu dipatuhi:-

Perakuan dikeluarkan oleh Arkitek Pemaju yang mengesahkan:
a.Bangunan tersebut telah siap.
b.Bekalan air dan elektrik sedia untuk penyambungan.


Pemaju telah memohon:
a.Pengeluaran CFO melalui Borang E *
b.PBT telah mengeluarkan surat perakuan bahawa Borang E telah disemak dan diterima oleh PBT.
* Borang E adalah permohonan daripada Arkitek pemaju kepada PBT untuk pengeluaran CFO.
Pembeli hanya boleh menduduki rumah apabila CFO sudah dikeluarkan oleh PBT dan kerja-kerja mengubah suai rumah hanya dibenarkan selepas mendapat CFO serta kelulusan pelan oleh PBT berkenaan.
Semasa pemeriksaan bangunan, sebarang kecacatan sahih direkodkan dan diserahkan kepada pemaju untuk tujuan pembaikan. Pastikan anda mendapat salinan aduan.Pembeli berhak menuntut ke atas kelewatan pemaju menyiapkan rumah.

Bayaran Gantirugi
Sekiranya pemaju gagal menyerahkan Pemilikan Kosong Bangunan pada masa yang ditetapkan dalam Perjanjian Jual dan Beli, pemaju hendaklah membayar kepada pembeli gantirugi yang dikira dari hari ke hari dengan kadar 10% setahun daripada harga beli rumah.

Tempoh Liabiliti Kecacatan
Tempoh Liabiliti Kecacatan adalah 24 bulan selepas Penyerahan Pemilikan Kosong.

Penubuhan Perbadanan Pengurusan Bagi Tanah dan Bangunan Yang DiPecahbahagi
Satu Perbadanan Pengurusan akan diwujudkan oleh pembeli-pembeli apabila Hakmilik Strata bagi tiap-tiap petak dikeluarkan dan dipindahmilik kepada pembeli.
Selain daripada beberapa fungsi lain, Perbadanan pengurusan adalah bertanggungjawab untuk menginsurankan dan menyelenggara bangunan.

Panduan Asas Membeli Rumah (Siri 1)

Panduan Asas Membeli Rumah  (Siri 1)

Sebelum merancang untuk membeli rumah, bakal pembeli-pembeli rumah hendaklah menentukan terlebih dahulu :

1. Jenis rumah yang hendak dibeli, sama ada jenis landed property (seperti rumah teres, banglo atau rumah berkembar) atau jenis bangunan bertingkat (seperti kondominium, pangsapuri atau townhouse) – perlu diambil perhatian bahawa sekiranya bakal pembeli berhasrat untuk membeli rumah jenis bangunan bertingkat maka pembeli harus mengambil kira jenis perkhidmatan yang disediakan, siapa yang akan menyelenggarakan bangunan dan common properties (seperti tangki air, lif, taman rekreasi kolam renang), berapa kadar bayaran perkhidmatan yang dikenakan, bilangan unit rumah yang dibina – paling penting sama ada pembeli bersedia untuk kehidupan berkomuniti.

  

2. Keupayaan dari segi kewangan dengan mengambilkira pendapatan bersih setelah ditolak perbelanjaan atau sebarang pembayaran-pembayaran lain – perlu diambil perhatian sekiranya pembeli mengambil sebarang pinjaman daripada mana-mana institusi kewangan mereka juga adalah terikat dengan perjanjian pinjaman atau terma-terma pinjaman. Selalunya bakal peminjam enggan mendedahkan kedudukan kewangan sebenar mereka semasa berurusan dengan pihak bank. Jadi apabila pihak bank mendapat tahu kedudukan kewangan mereka yang tidak kukuh untuk pinjaman perumahan khususnya pada kadar 90% daripada harga jualan rumah, ini akan menimbulkan masalah kelulusan pinjaman, penamatan perjanjian jual dan beli oleh pemaju dan pembeli kehilangan hak ke atas wang pendahuluan 10%.

    

3. Jenis pembeli – berisiko tinggi, sederhana atau rendah. Pembelian sesebuah rumah boleh diibaratkan seperti membuat pelaburan dalam pasaran saham. Sekiranya bakal pembeli adalah pelabur berisiko tinggi maka bolehlah membeli rumah yang dijual tetapi belum dibina atau pada peringkat pembinaan 45% ke bawah. Jika bakal pembeli merupakan pelabur berisiko sederhana maka bolehlah membeli rumah yang sedang dalam pembinaan (sebaiknya dari peringkat 45% ke atas). Tetapi sekiranya pembeli enggan mengambil risiko yang tinggi maka bolehlah beralih kepada rumah hampir siap atau sudah siap dengan CFO. Perlu diambil perhatian harga rumah yang sudah siap dengan CFO tidak lagi dikawal oleh Kementerian dan tertakluk kepada nilai dalam pasaran hartanah semasa.

    

4. Jenis pelaburan yang hendak dibuat dalam tempoh jangka panjang dan jangka pendek melalui pegangan tanah dimana bangunan kediaman tersebut akan atau telah dibina. Biasanya terbahagi kepada 3 jenis iaitu pegangan bebas (untuk selama-lamanya), pajakan (kebiasaannya untuk tempoh 99 tahun) atau Rezab Melayu (hanya boleh dipindahmilik kepada orang Melayu sahaja). Kebiasaannya rumah yang dibina atas tanah pegangan bebas (freehold) mempunyai nilai yang tinggi di pasaran baik di pasaran utama (dalam pembinaan) atau pasaran kedua (siap dengan CFO) dan kebiasaannya meningkat dengan masa. Bagi rumah yang dibina atas tanah pajakan pula, kebiasaannya nilainya akan menurun mengikut baki tempoh pajakan khususnya jika kurang daripada 60 tahun. Bagi rumah yang dibina atas tanah Rezab Melayu, perlu diambil perhatian bahawa ia adalah khas untuk Bumiputra Melayu dam pembeli asal hanya boleh menjual kepada Bumiputra Melayu juga.

     

5. Memahami secara amnya terma-terma dan kandungan-kandungan dalam Surat Perjanjian Jual dan Beli (SPJB). Untuk makluman, perjanjian jual dan beli untuk bangunan kediaman yang sedang dalam pembinaan hendaklah mengikut format Jadual G (Tanah dan Bangunan – rumah teres, berkembar, berangkai) dan Jadual H (Bangunan Yang Bermaksud Pecah Bahagi – Kondominium, Pangsapuri, Townhouse). Bakal-bakal pembeli digalakkan untuk merujuk kepada contoh salinan perjanjian jual dan beli rakan-rakan atau ahli keluarga yang pernah membeli rumah yang sedang dalam pembinaan untuk mempersiapkan diri daripada sebarang masalah atau ditipu oleh pemaju.

   

6. Seterusnya selepas pengetahuan asas berhubung pembelian sesebuah rumah diperolehi dan difahami, bakal pembeli bolehlah beralih kepada peringkat seterusnya iaitu peranan pembeli sebelum dan selepas membeli rumah. Peranan dan tanggungjawab pembeli dibahagikan kepada 4 bahagian iaitu;

a) Peringkat tinjauan;

b) Semasa menandatangani surat perjanjian jual beli (SPJB)

   

c) Selepas menandatangani SPJB

d) Semasa penyerahan pemilikan kosong (serah kunci)