Hak Pembeli dalam Surat Perjanjian Jual Beli

SPJB (Surat Perjanjian Jual Beli) merupakan dokumen perundangan yang ditandatangani dan dipersetujui oleh kedua pihak iaitu pembeli dan pemaju. Pemaju bersetuju menjual harta (rumah dan tanah) manakala pembeli bersetuju membeli harta tersebut dengan terma-terma yang dicatat dalam SPJB.

 

SPJB adalah seragam dan setiap pemaju dikehendaki mematuhinya. Ini selaras dengan Peraturan 11 Peraturan-Peraturan pemaju Perumahan (Kawalan & Pelesenan) 1989. Sekiranya pemaju tidak mematuhinya, ia merupakan satu kesalahan dan boleh dikenakan denda sebanyak RM5000.00 atau penjara 3 tahun atau kedua-duanya.

 

Sebelum SPJB seragam ini diperkenalkan, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan mendapati surat perjanjian beraneka ragam dan mengikut kehendak pemaju dan banyak merugikan pembeli. Bagi melindungi pembeli SPJB diseragamkan.

Di dalam Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan & Pelesenan) 1989 telah memperuntukkan 2 bentuk SPJB iaitu Jadual G bagi pembelian rumah dan tanah dan juga Jadual H bagi bangunan dipecah bahagi.

Sekiranya pemaju tidak tertakluk kepada Akta/Peraturan, mereka boleh menggunakan SPJB mengikut kehendak mereka misalnya perumahan yang dibangunkan oleh Koperasi-koperasi atau perbadanan-perbadanan atau harta lain seperti kedai atau bangunan komersial.

 

Perkara-perkara penting dalam SPJB yang perlu dititikberatkan oleh pembeli adalah:-

1. “preamble”
2. syarat tanah dan bebanan
3. harga dan jadual bayaran
4. pinjaman
   

A.  “Preamble” pemaju dikehendaki mencatatkan;

1. No. lesen pemaju perumahan, No. permit iklan dan jualan
2. Perihal hakmilik
3. PT No. , bahagian, mukim, daerah, negeri dan keluasan.
4. Nama pemaju dan alamat
5. Keluasan lot yang dijual.

B.  Syarat Tanah dan Bebanan

Pemaju bersetuju menjual harta tersebut bebas daripada apa-apa bebanan seperti syarat pertanian, perindustrian atau bangunan. Dengan demikian pembeli perlu memastikan harta (status tanah) tersebut telah ditukar kepada kategori perumahan serta bebas daripada apa-apa syarat nyata atau tersirat atau apa-apa sekatan pada tarikh SPJB ditandatangani.

Selain daripada itu pemaju tidak boleh mengenakan apa-apa bebanan ke atas tanah tersebut selepas tarikh penyempurnaan SPJB tanpa mendapat kelulusan terlebih dahulu daripada pembeli. Dengan kata lain, pemaju mengakujanji bahawa harta tersebut bebas daripada apa-apa bebanan sebelum penyerahan pemilikan kosong bangunan tersebut kepada pembeli.

C.  Harga dan Jadual Bayaran

 

Harga jualan dicatatkan dalam SPJB dan jadual bayaran kemajuan ditetapkan dalam Jadual ke 3 SPJB. Jadual pembayaran pembeli kepada pemaju adalah seperti berikut;-

1. 10% daripada harga rumah perlu dibayar selepas selesai SPJB ditandatangani.
2. Apabila menerima notis bertulis daripada pemaju bersama surat pengesahan arkitek, pembeli (dalam tempoh 14 hari) perlu membayar peringkat-peringkat berikut;
1. 10% apabila kerja menanam cerucuk dan kerja-kerja asas. 
2. 10% apabila rangka konkrit bertetulang dan kepingan lantai dipasang.
3. 10% apabila dinding-dinding berserta rangka-rangka pintu  dan tingkap terpasang ditempatnya.
4. 10% apabila memasang bumbung/siling, pendawaian elektrik, saluran  paip (tanpa lengkapan), paip gas (jika ada) dan penyaluran serta pengkabelan telefon dalam (jika ada) dipasang.
5. 15% apabila kerja melepa dalam dan luar siap
6. 15% apabila jalan, parit dan kerja saluran pembetungan siap.
7. 15% semasa penyerahan pemilikan kosong. (5% akan dipegang oleh peguamcara penjual sebagai pemegangtangan untuk bayaran kepada penjual. 2.5% daripadanya akan dibayar setelah tamat tempoh 6 bulan selepas pemilikan kosong dan 2.5% lagi akan dibayar setelah tamat tempoh 18 bulan selepas penyerahan pemilikan kosong).

D. Pinjaman untuk membeli harta/rumah

 

Bagi pembeli bukan kakitangan Kerajaan, sekiranya berhasrat memperolehi pinjaman bagi membiayai pembelian rumah yang diuruskan oleh pihak pemaju, pembeli hendaklah dalam tempoh 14 hari selepas menerima salinan surat perjanjian yang telah disetemkan membuat permohonan bertulis kepada pemaju. Pemaju hendaklah sedaya upayanya berusaha memperolehi pinjaman bagi pembeli dari bank, syarikat kewangan, persatuan pembinaan atau institusi kewangan. Jika pinjaman tersebut diperolehi, pembeli hendaklah dalam tempoh yang munasabah, menyempurnakan semua borang dan dokumen yang perlu dan membayar semua fee, kos guaman dan cukai setem yang berkaitan.

Jika pembeli gagal setujuterima pinjaman atau ingkar mematuhi kehendak-kehendak yang perlu atau terhilang kelayakan yang mengakibatkan pinjaman tersebut ditarik balik oleh pembiaya mengikut masa berkenaan, pembeli tetap bertanggungjawab membayar kepada pemaju kesemua harga beli atau mana-mana bahagian yang masih belum dijelaskan.

Sekiranya pemaju tidak berjaya memperolehi apa-apa pinjaman kepada pembeli, pemaju hendaklah memberitahu pembeli dalam masa 14 hari selepas penerimaan pemberitahuan penolakan pinjaman tersebut. Pemaju tidak akan bertanggungjawab di atas apa-apa kerugian yang berlaku kepada pembeli dan kegagalan memperolehi pinjaman ini tidak boleh dijadikan alasan untuk lewat membayar ansuran harga beli pada tarikh yang ditetapkan dalam Jadual Ketiga.

Bagi kakitangan Kerajaan (rujuk kepada Surat Pekeliling Perbendaharaan Bil. 6 Tahun 1995) yang berhasrat memperolehi pinjaman Kerajaan Persekutuan/Negeri) atau Pihak Berkuasa Berkanun hendaklah dalam tempoh 14 hari selepas penerimaan salinan surat perjanjian yang disetemkan memberitahu pemaju secara bertulis mengenainya dan pembeli hendaklah melakukan segala tindakan dan perkara yang perlu bagi mendapat pinjaman itu.

Sekiranya pembeli gagal mendapat pinjaman, pembeli tetap bertanggungjawab membayar kepada pemaju kesemua harga beli atau mana-mana bahagiannya yang pada masa itu masih belum dijelaskan.